近期由于原我爱我家副总裁胡景辉关于“长租公寓推高房租价格“的论断将长租公寓推向了风口浪尖，其后在各路自媒体的推波助澜下引发了社会强烈关注，形成了如下几点论点：

　　1、长租公寓垄断了市场，随意操纵房租价格，利润堪比“贩毒”;

　　2、长租公寓利用/欺骗/强制租客做房租分期，借用了租客的信用来增加杠杆发展;

　　3、一旦长租公寓“暴雷”其危害将大过P2P;

　　其后，一则杭州鼎家公寓资金链断裂，租客、业主权益得不到保障的的新闻更是为自媒体获得了一个鲜活的例子来说明“长租公寓”暴雷的危害。

　　二、结合“长租公寓推高房价论”和“长租公寓暴雷论”来对今后国家政策导向进行分析，指导金融产品设计

　　(一)“长租公寓推高房价论”

　　事件剖析——长租公寓推高房价论仅为热点事件下的非理性分析，真正决定房租涨跌的还是市场规律。

　　在近期的万科中期业绩会上，万科集团总裁祝九胜在回应“长租公寓推高租金”时称，这可能是个误会。“机构渗透率、参与率，最厉害的北京也没到5%。”此前，自如CEO熊林，世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟均曾公开表示同意该观点。SOHO中国董事长潘石屹表示：“跟中介能力相比，市场上最强大的能力是价值规律，供求关系决定价格。忽略经济规律，一味地怪开发商，怪中介都没有道理。”

　　并没有长租公寓的市场规模大到能够垄断房源来上涨租金的程度，真正决定房租价格的还是市场规律。由于一二线城市的房价快速上涨，我国的租售比长期存在偏低的问题，相对于国际上公认25的租售比，我国长期处于50以上的高位。因此，房租上涨其实是对租售比偏低的一种修复方式，作为房价的分母上调，作为分子的房租自然而然会上调。而且由于管制较少，房租市场比土地市场更加市场化，在可预期的将来，房租上涨仍旧是一种常态。

　　政策解读：国家之所以出台相关政策鼓励长租公寓的发展是为了给一二线城市增加房源供给，提高房源运营效率，满足广大人民群众的居住需求，而长租公寓之所以发展较快也正是由于一二线城市的“供不应求”，只要这个大逻辑不变，我们的判断是未来三年内该领域正向的政策导向不会改变。国家最终对该事件的处置还将会是“加强监管、摒除不合规后，遵照市场规律行事”。

　　(二)“长租公寓暴雷论”

　　事件剖析——长租公寓过往利用低成本的“房租分期”产品加杠杆的发展模式未来会受到较大影响，政策对于租客知情权的保障、银行对于房租分期产品潜在风险的排查会让房租分期产品在一段时间内沉寂。

　　房租分期产品的主要风险是公寓提前收了一年房租：房租分期是由租客申请一年或半年的租金消费贷付给公寓，再按月偿还金融机构本息，但是对于同一套房子而言，长租公寓付给业主的钱不是年付或者半年付时就产生了风险，可能会出现类似“鼎家”这种业主的钱按季度才付了3个月，租客的钱又已经收了12个月，金融机构无法监控该笔资金的用途，企业将之用于生产经营还好，如果挪作他用，就会导致企业现金流断裂的风险。

　　政策解读：政策虽然支持长租公寓的发展，认同长租公寓在稳定租金、提高运营效率方面的价值，但是对于不合规经营绝对会是要加强监管。8月17日北京市住建委约谈自如、蛋壳等大型公寓即为对此事的一次官方表态，包括8月23日北京住建委联合银监、金融局等严查“房租分期”的行为也表明了态度。

　　近期系列事件的发生，我们判断对房租分期产品会有比较大的影响。

　　首先是对于租客作为借款人的知情权保障方面，某些不正规机构把控不严，会出现难以保障租客知情权，租客在不知情情况下被贷款了，这种情况是打击的重点。

　　其次是对于房租分期产品的限制使用，该类产品由于无法监控资金的用途，在监管的强制下可能会逐步萎缩甚至停止，至少短时间内会受到较大影响。

　　近期的一些事件也印证了政策的指导意见，平安银行北分接到总行的指导意见是暂避风口，在事件平复后再报项目;浙商银行北分接到总行全面排查房租分期风险情况的指导意见;房租分期放款量较大的平台会分期在各地的公寓授信处于全面暂停状态。

　　三、基于政策和市场环境的变化对市场的判断

　　1)长租公寓不是房租上涨的主要因素，供需关系才是，因为长租公寓增加房源供给、提高租房品质的行为，国家政策非但不会打压，会进一步引导其规范化发展，随着近期滴滴等事件成为新的新闻热点，长租公寓的这阵小波折很快会过去，后续会继续出台更多鼓励政策

　　2)本轮社会热点事件的本质原因是房租价格上涨引发的租客群体舆论，但是受制于市场规律，在可预见的将来房租价格仍旧会单边上行，长租公寓仍将有3-5年的黄金发展期

　　3)“房租分期”这类产品是长租公寓在过往野蛮生长过程中的产物，在本轮监管后会更合规的进行发展，但是短期这类产品从银行到金融机构均会重新评估其风险，并且向租客推广时会更容易被租客拒绝

　　4)由于过往公寓企业主要依靠“房租分期”进行融资，在“房租分期”骤然停止后会留下大量的市场空白和资金需求，公寓企业“奔跑”的速度、大量招募的收房员工逼迫公寓必须寻找其他的融资方式，谁能在此时推出合规且风险可控的产品可以占领大量市场。